Основное назначение сметы — это расчёт количества израсходованного материала, его стоимость и стоимость работ, с применением необходимых коэффициентов и индексов перевода. Локальный сметный расчет (смета) имеет ключевое значение в спорных судебных вопросах между истцом и ответчиком, является основным документом для определения стоимости недвижимости, качества работ при приемке квартиры у застройщика или определения ущерба недвижимости после воздействия различных факторов.
Как формируется локальный сметный расчет и что является основанием для его составления? Процесс составления сметы небыстрый, в нем участвуют несколько профессионалов своего дела. Для начала специалисты-эксперты приезжают на объект с соответствующим оборудованием, осуществляют замеры, сбор необходимых данных, составление дефектовочного акта или акта осмотра. Далее, сметчик составляет локальный сметный расчет на основании ведомости объемов работ для определения стоимости объекта или ущерба недвижимости.
Локальный сметный расчет (смета) формируется в специализированных программах «Гранд-СМЕТА» или «СМЕТА.РУ» с применением индекса перевода в текущую стоимость определенного региона. Составленный специалистом сметный расчет имеет силу с исковым заявлением при обращении как в судебные инстанции, так и организации по месту требования.
Для оценки стоимости недвижимости и строительной экспертизы обязательным является именно такой сметный расчёт, где будет указана сумма, которую клиент планирует потребовать от ответчика в суде. И только на основании сметы осуществляется процесс ремонтных и строительных работ, передача денежных средств за выполненную работу подрядчику от заказчика.
При оценке стоимости объектов недвижимости затратным подходом необходимо применять локальный сметный расчет для получения искомой суммы денежных средств Затратный подход применяют для оценки здания, построенного на земельном участке, т.к. подсчитать стоимость строительства одной квартиры в многоквартирном доме проблематично, по той причине, что одни и те же конструкции по проекту принадлежат нескольким квартирам, а так же затраты при строительстве идут и на подсобные помещение и на благоустройство территории.
Общую стоимость недвижимости при затратном подходе определяют с учетом суммы стоимости земельного участка и стоимости замещения или воспроизводства этого же объекта недвижимости (восстановительная стоимость) за минусом накопленного износа.
Какие этапы существует при затратном методе определения стоимости недвижимости:
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
Восстановительную стоимость исследуемого здания получают при расчёте локальной сметы, в результате которой учитываются прямые затраты, накладные расходы и сметная прибыль.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных затрат.
Прямые затраты — это затраты, необходимые при строительстве /капремонте на сырье, эксплуатацию машин и механизмов, оплату рабочих и механизаторов. Косвенные затраты — это затраты, учтенные на создание условий труда подрядной организации при строительстве объекта недвижимости (Приказ № 812/ПР от 21.12.2020 г. Минстрой России).
Расчет локальной сметы осуществляется с помощью одного из методов ценообразования в строительстве: базисно- индексным методом, базисно-компенсационным, ресурсно-индексным, ресурсным методом и метод объектов аналогов.
Объемы строительных работ определяют по факту, с выходом на объект или по имеющейся проектно-сметной документации, утвержденная и согласованная на дату возведения объекта. Определение сметной стоимости данного объекта, в т.ч. прямых затрат и накладных расходов устанавливается с учетом применения индексов перевода, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к базисным ценам (базисно-индексный метод).
Для восстановления стоимости объекта недвижимости, при отсутствии проектно-сметной документации, следует применить один из двух способов:
В зависимости от вида работ определяют накладные расходы в процент выражении от заработной платы рабочих и механизаторов.
Сметная прибыль (Приказ № 774/пр от 11.12.2020 г. Минстрой России) предпринимателя, в зависимости от вида работ, вычисляется в процентном выражении от заработной платы рабочих и механизаторов.
Определение износа необходим для уменьшения стоимости исследуемого объекта и рассчитывается в процентах, в зависимости от состояния и года постройки объекта.
На основании определения сметной стоимости строительно-техническая экспертиза дает возможность решить множество вопросов таких как завышение цены на восстановительный ремонт пострадавшими или определить стоимость ущерба, завышение стоимости цен во время ремонта или строительства, выявить работы с нарушением технологических процессов или работы которые не проводились, произвести перепланировку квартиры или ее узаконение. Для предоставления вышеперечисленных услуг заказчику, строительно-технический эксперт выполняются ряд работ, в том числе и составление сметы для полного завершения выполнения поставленной задачи. Поэтому первостепенная роль сметы при строительно-технической экспертизы не оспорима.
Нельзя обойтись и без сметного расчета для определения восстановительного ремонта после залива или пожара при оказании услуги оценки и строительной экспертизы специалистами.
Оценку ущерба недвижимости после залива или пожара объекта осуществляет как эксперт по оценке недвижимости, так и специалист по строительно-технической экспертизе. На основании восстановительной сметы специалисты составляют отчет о проделанной работе по определению ущерба объекта недвижимости.
Значение сметы для составления отчета в период обследования экспертом объекта заключается в определении объемов денежных вложений, которые включают в себя расходы на ремонтные и восстановительные работы. Составление сметы на строительство или ремонт — это процесс, требующий максимальной точности, знания строительных норм и умения учитывать множество различных факторов.
Таким образом, главная роль сметного расчета при урегулирование конфликтных или спорных ситуаций между двумя сторонами с применением локального сметного расчета одна из самых основных процессов данного вида услуг в области экспертизы или оценки недвижимости.
Кадастровые работы — это комплекс мероприятий по учету и систематизации информации об объектах недвижимости, выполняемый в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В 2025 году проведение кадастровых работ стало обязательным во многих случаях в связи с изменениями нормативно-правовых актов, что обеспечивает точность фиксации прав на недвижимое имущество.
Кадастровые работы включают в себя подготовку документов для кадастрового учета земельных участков, зданий, помещений, а также объектов незавершенного строительства. Кадастровый инженер проводит полевые работы — определяет координаты границ, площадь недвижимости, осуществляет ее описание, согласовывает местоположение границ, а также оформляет межевые и технические планы, акты обследования, необходимые для регистрации в Росреестре. Эти мероприятия позволяют надежно установить пространственные характеристики объекта и права на него.
В 2025 году ужесточены требования к эксплуатации объектов недвижимости без проведенного кадастрового учета и регистрации прав. По новым нормам, закон запрещает эксплуатацию тех объектов, по которым не был проведен кадастровый учет, особенно если для строительства не требовалось получения разрешения.
Кадастровые работы требуются для подтверждения права собственности, регистрации новых объектов, уточнения границ, а также для совершения сделок с недвижимостью и участия в градостроительных процессах.
Федеральный закон № 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года, вступивший в силу с 1 марта 2025 года, прямо возлагает на застройщиков и правообладателей обязанность по осуществлению кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости.
Проведение кадастровых работ в 2025 году — необходимое условие легальной эксплуатации недвижимости, совершения сделок и реализации прав собственности. Изменившиеся законодательные нормы закрепили обязанность застройщиков, правообладателей и муниципальных органов своевременно выполнять кадастровый учет и регистрацию, что обеспечивает прозрачность рынка недвижимости и защищает интересы собственников.
Все работы осуществляются кадастровым инженером — специалистом, который имеет квалификационный аттестат и состоит в саморегулируемой организации.
Стоимость и сроки выполнения работ, Вы можете узнать во вкладке Главная или связаться с нами и задать свой вопрос.
Мещерякова Галина Сергеевна
Местонахождение компании: Астрахань, ул. Софьи Перовской, 77
Контактный номер телефона и эл. почта:
График работы:
Дополнительные сведения: Оплата за услуги — на расчетный счет организации